Roma è tra le città italiane con la più alta concentrazione di appartamenti destinati agli affitti brevi, e un terrazzo con vista sui tetti o su un monumento è spesso l’elemento che fa la differenza in un annuncio.
Ma quando il terrazzo è condiviso o ha una funzione di copertura del palazzo, chi risponde se causa infiltrazioni nell’appartamento sottostante? Anche in virtù di una recente pronuncia di legittimità, il tema è tornato d’attualità. Proviamo dunque a riepilogare tutto quello che il proprietario deve sapere, e come avvicinarsi all’argomento con la giusta consapevolezza.
Un tema che riguarda proprietari, gestori e piattaforme
Chi affitta un immobile su piattaforme turistiche spesso si affida a un gestore esterno per la parte operativa, ma anche questo approccio non cambia la sostanza della responsabilità civile in caso di danno da infiltrazione.
Una recente pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza n. 11585 del 28 aprile 2026) ha infatti ribadito che, quando più fattori concorrono a causare il danno (ad esempio uno scarico non pulito insieme a un difetto strutturale della pavimentazione) possono rispondere insieme più soggetti: chi usa materialmente la terrazza, il proprietario dell’immobile e il condominio.
Nel contesto degli affitti brevi, questo significa che la responsabilità operativa (ad esempio la pulizia periodica del terrazzo) può ricadere sul gestore o sull’host, ma gli obblighi relativi alla struttura, all’impermeabilizzazione e alla manutenzione straordinaria restano tipicamente in capo al proprietario.
Come funziona il principio della solidarietà
Alla luce di quanto sopra, chi subisce un danno da infiltrazione a Roma non deve rincorrere ciascun responsabile per la propria quota. Può infatti domandare l’intero risarcimento a uno qualsiasi dei soggetti coinvolti, che sia il condominio, il proprietario o chi ha in gestione l’immobile turistico. Sarà poi chi ha pagato a rivalersi sugli altri, secondo le rispettive responsabilità.
In buona sostanza, si tratta di un aspetto che è particolarmente rilevante per i proprietari che vivono fuori Roma o all’estero e affidano la gestione a terzi. Una scarsa comunicazione tra proprietario e gestore su un problema segnalato al terrazzo può infatti tradursi, in caso di danno, in una responsabilità diretta e immediata.
Buone pratiche per chi possiede case con terrazzo destinate al turismo
Descritto il problema e il contenuto della recente pronuncia, crediamo che con qualche buona pratica si possa prevenire una buona parte dei potenziali pregiudizi, sia in termini di deterioramento del proprio immobile che di strascichi legali:
- Definire per iscritto, nel contratto con il gestore, chi controlla periodicamente lo stato del terrazzo e degli scarichi.
- Non ignorare segnalazioni di ospiti o vicini su ristagni d’acqua o macchie di umidità, anche quando sembrano un problema minore.
- Programmare controlli tecnici periodici, soprattutto nei palazzi storici del centro, dove le impermeabilizzazioni possono essere datate.
- Conservare le comunicazioni relative a manutenzioni e segnalazioni: sono utili sia per la gestione del rapporto con il condominio sia in caso di controversia.
Un aspetto da valutare anche in fase di acquisto o vendita
Se quanto sopra è valido in caso di immobili destinati ad affitti brevi, lo è altrettanto per chi acquista un immobile a Roma per sé. Una corretta prassi vuole che si verifichi lo stato dei terrazzi e la storia manutentiva del condominio, passaggio spesso trascurato rispetto ad altri aspetti più immediatamente visibili, come la posizione o l’arredamento.
