Roma è una città in continuo movimento: trasferimenti di lavoro verso il Nord Italia o all’estero, cambi di quartiere per esigenze familiari, immobili ereditati nel centro storico o nei Municipi più periferici che a un certo punto vengono rimessi sul mercato degli affitti. In un contesto così dinamico, capita spesso che chi ha appena finito di ristrutturare casa si chieda: se domani cambio vita, perdo le agevolazioni fiscali già ottenute?
Un chiarimento recente dell’Agenzia delle Entrate risponde proprio a questa domanda, ed è utile conoscerlo prima ancora di iniziare i lavori.
Le regole del Bonus Casa nel 2026
Da quest’anno il Bonus Casa si muove su due binari distinti. Chi interviene sulla propria abitazione principale, rispettando determinati requisiti, accede a una detrazione del 50%. Chi invece ristruttura un immobile diverso dalla prima casa (una seconda casa, un appartamento sfitto, un immobile dato in comodato a un parente) si ferma all’aliquota ordinaria del 36%.
I requisiti per la fascia più vantaggiosa sono due:
- il contribuente deve avere un diritto reale sull’immobile (proprietà, ma anche usufrutto, uso o abitazione);
- l’immobile deve essere la dimora abituale, cioè il luogo dove effettivamente si vive, non semplicemente l’indirizzo di residenza anagrafica.
Non è indispensabile che questa seconda condizione sia già presente all’apertura del cantiere: basta che si realizzi entro la conclusione dei lavori.
Un caso pratico, molto romano
A far emergere il dubbio è stato un interpello che descrive una situazione tutt’altro che rara nella Capitale, specie tra chi lavora nella pubblica amministrazione, in ambito diplomatico o per grandi aziende con sedi in più città: un contribuente compra casa come prima abitazione, vi si trasferisce, effettua lavori di ristrutturazione beneficiando della detrazione del 50%. In seguito viene trasferito d’ufficio in un’altra città per motivi professionali e decide di mettere l’appartamento romano in affitto.
La domanda posta all’Agenzia: il trasferimento e la successiva locazione fanno perdere il diritto alla detrazione maggiorata?
La posizione dell’Agenzia delle Entrate
La risposta è chiara e va a vantaggio del contribuente: una volta maturato correttamente il diritto alla detrazione del 50%, questo non viene meno per effetto di eventi successivi. Ciò che conta è la situazione esistente al momento individuato dalla legge, ossia al termine degli interventi. Se in quel momento l’immobile era davvero abitazione principale, il beneficio resta acquisito anche se, in seguito:
- il proprietario si trasferisce altrove per lavoro;
- l’immobile viene concesso in locazione.
In pratica, la legge guarda alla fotografia del momento in cui il diritto matura, non alle scelte di vita successive, spesso dettate da esigenze che il contribuente non controlla del tutto.
Perché conta per chi compra o affitta a Roma
Il mercato immobiliare romano vive di questa mobilità: appartamenti nel quadrante Eur-Torrino comprati da chi lavora per multinazionali con trasferimenti frequenti, immobili in zona Prati o Trieste ristrutturati da giovani coppie che poi cambiano città per lavoro, case nei Municipi periferici tenute come investimento dopo un trasferimento imposto dal datore di lavoro.
Sapere che una ristrutturazione fatta con il Bonus al 50% non perde valore fiscale se in un secondo momento l’immobile viene affittato è una garanzia concreta per chi pianifica lavori di ristrutturazione senza sapere con certezza dove si troverà a vivere tra qualche anno. Vale anche per chi valuta l’acquisto di un immobile già ristrutturato con questa agevolazione: il beneficio resta legato a chi lo ha maturato correttamente, non alla destinazione futura della casa.
Attenzione, però, alla fase iniziale
Il chiarimento riguarda cosa succede dopo che il diritto alla detrazione è già stato acquisito correttamente. Non elimina la necessità di verificare con attenzione, fin dall’inizio dei lavori, che tutti i requisiti siano effettivamente rispettati. Prima di partire con una ristrutturazione è quindi opportuno:
- Accertarsi di avere i titoli giusti sull’immobile.
- Verificare che l’immobile diventerà abitazione principale entro la fine dei lavori, se non lo è già.
- Conservare tutta la documentazione relativa a spese, bonifici e comunicazioni.
- Confrontarsi con un professionista per capire l’impatto fiscale anche in vista di una futura locazione o vendita.
Per chi vive a Roma e sta valutando lavori di ristrutturazione sulla propria abitazione principale, questo chiarimento offre dunque una certezza in più: il diritto alla detrazione del 50%, una volta maturato nel rispetto delle regole, resta stabile anche se la vita, il lavoro o le esigenze abitative cambiano negli anni successivi.
Se stai pensando di ristrutturare casa a Roma, o vuoi sapere quale aliquota si applica al tuo immobile, il nostro team è qui a disposizione per una valutazione gratuita, che tenga conto sia degli aspetti fiscali sia delle opportunità del mercato immobiliare della città.
