Superbonus e vendita della casa: tutto quello che devi sapere sulla plusvalenza

Fra il 2020 e il 2023, il Superbonus 110% ha rappresentato una delle misure di incentivazione più rilevanti degli ultimi decenni nel settore edilizio. A Roma, come nel resto d’Italia, migliaia di edifici (dai condomini del centro storico alle villette dei quartieri periferici) sono stati oggetto di interventi profondi: cappotti termici, impianti di climatizzazione rinnovati, efficientamento energetico di ogni tipo. Il tutto, spesso, senza che i proprietari abbiano dovuto anticipare un solo euro.

Oggi, a distanza di qualche anno, molti di quegli immobili tornano sul mercato. E qui si apre una questione fiscale che non tutti hanno ancora messo a fuoco, ma che può incidere in modo molto concreto sull’esito economico della vendita.

Partiamo dall’inizio: la plusvalenza immobiliare

Vendere casa non è sempre un’operazione fiscalmente indolore. Quando il prezzo di cessione supera quello originario di acquisto, si realizza un guadagno, la plusvalenza, che in determinate circostanze rientra tra i redditi tassabili.

In condizioni ordinarie, la regola è abbastanza semplice: se tra l’acquisto e la vendita sono trascorsi più di cinque anni, la plusvalenza non è tassata. Chi vende una casa comprata da oltre cinque anni incassa il guadagno senza dover versare nulla allo Stato. Diverso il caso degli immobili ricevuti per donazione o eredità, per i quali si applicano criteri particolari.

Il calcolo della plusvalenza parte dal prezzo pagato al momento dell’acquisto, a cui si aggiungono i costi documentati che nel tempo hanno incrementato il valore del bene, come lavori di ristrutturazione straordinaria, spese notarili, imposte di registro, oneri urbanistici e catastali. Quanto più è alto questo costo complessivo, tanto più si abbassa la plusvalenza su cui calcolare l’imposta.

L’aliquota standard sulla plusvalenza tassabile è del 26%, applicata come imposta sostitutiva e versata tramite il notaio in sede di rogito.

Il Superbonus cambia le regole del gioco

Sin qui, nulla di nuovo. Le cose si complicano quando l’immobile che si vuole vendere è stato ristrutturato con il Superbonus, perché la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto per questi casi una disciplina ad hoc che altera in modo sostanziale il calcolo descritto sopra.

Il legislatore ha ragionato così: se lo Stato ha già sostenuto il costo dei lavori attraverso il meccanismo del 110% con sconto in fattura o cessione del credito, consentire al proprietario di usare quelle stesse spese per ridurre la plusvalenza tassabile significherebbe accordargli un doppio vantaggio. Prima i lavori a costo zero, poi la vendita con minori imposte. Una combinazione che la norma ha inteso bloccare.

Di conseguenza, chi vende un immobile ristrutturato con il Superbonus entro dieci anni dalla conclusione dei lavori si trova con una base imponibile più elevata e, quindi, un’imposta potenzialmente molto più alta rispetto a quanto si aspetterebbe applicando le regole ordinarie.

È importante precisare che tutto questo vale solo per chi ha fruito del Superbonus al 110% scegliendo lo sconto in fattura o la cessione del credito. Chi invece ha optato per la detrazione diretta in dichiarazione dei redditi, oppure ha usufruito di percentuali di incentivo inferiori, non è toccato da queste limitazioni: in quel caso i costi degli interventi rimangono integralmente deducibili.

A chi si applica e chi ne è esonerato

Rientrano nell’ambito della norma tutti i proprietari che cedono entro dieci anni dalla fine dei lavori un immobile, sul quale sono stati effettuati interventi agevolati dal Superbonus.

Due categorie sono escluse:

• i beni immobili pervenuti per successione ereditaria;
• gli immobili adibiti ad abitazione principale dal venditore o da un suo familiare per la maggior parte del periodo considerato.

Un punto su cui vale la pena soffermarsi, chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 13/E del 2024, è il fatto che la norma scatta anche quando i lavori hanno interessato esclusivamente le parti comuni del condominio senza alcun intervento diretto sull’unità abitativa del singolo proprietario.

Come si calcola l’imposta: due scenari a confronto

Se si vende entro cinque anni dalla fine dei lavori

È lo scenario più oneroso. Le spese sostenute per gli interventi Superbonus (al 110%, con sconto in fattura o cessione del credito) non possono essere conteggiate nel costo dell’immobile: la base imponibile rimane pertanto alta e, di conseguenza, lo è anche l’imposta.

Esempio numerico:

• Prezzo di acquisto originario: 150.000 €
• Costo degli interventi Superbonus: 80.000 € (non computabili)
• Prezzo di vendita: 280.000 €
• Plusvalenza tassabile: 130.000 €
• Imposta al 26%: 33.800 €

Se si vende tra i cinque e i dieci anni dalla fine dei lavori

Con il passare del tempo la situazione migliora, seppur in modo parziale. Dal sesto anno in poi, infatti, la metà delle spese per gli interventi agevolati può essere inclusa nel calcolo del costo dell’immobile, abbassando la plusvalenza imponibile.

Stesso immobile, vendita al sesto anno:

• Prezzo di acquisto originario: 150.000 €
• 50% dei costi Superbonus ammessi: 40.000 €
• Costo totale riconosciuto: 190.000 €
• Prezzo di vendita: 280.000 €
• Plusvalenza tassabile: 90.000 €
• Imposta al 26%: 23.400 €

Cosa è sempre deducibile

In entrambi i casi, restano deducibili tutte le spese documentate estranee al Superbonus che hanno aumentato il valore dell’immobile, come lavori straordinari finanziati autonomamente, costi notarili e fiscali sostenuti all’atto dell’acquisto, oneri catastali e urbanistici.

Sono invece escluse le spese di ordinaria amministrazione: quote condominiali, bollette, interventi di manutenzione corrente.

Una variabile da non trascurare

Roma è una delle piazze immobiliari più vivaci d’Italia, con una domanda sostenuta e prezzi in crescita in molte zone della città. Per chi possiede un immobile ristrutturato con il Superbonus, la tentazione di venderlo e capitalizzare la rivalutazione è comprensibile. Ma farlo senza aver prima fatto i conti con la plusvalenza può riservare brutte sorprese.

Le variabili da considerare sono molteplici: quando esattamente si sono conclusi i lavori, quale modalità di fruizione del bonus è stata scelta, quali spese aggiuntive è possibile documentare. Ognuna di queste può spostare sensibilmente il risultato finale, anche di decine di migliaia di euro.

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