Immobili donati: in arrivo una soluzione al rebus che blocca il mercato

Quante volte vi è capitato di trovare l’appartamento perfetto, nel quartiere giusto, al prezzo giusto, per poi sentirvi dire dall’agente immobiliare o dal notaio: “C’è un piccolo problema, l’immobile proviene da una donazione”?

E immediatamente quella che sembrava un’opportunità si trasforma in un dilemma. Rinunciare a una casa che vi piace o correre rischi legali che potrebbero costarvi caro? Per anni, questa è stata la scelta difficile che migliaia di italiani hanno dovuto affrontare.

Ma qualcosa sta finalmente cambiando, grazie a una riforma che potrebbe mettere la parola fine a decenni di incertezze.

Il nodo giuridico che ha paralizzato migliaia di compravendite

La questione delle donazioni immobiliari affonda le radici nel diritto successorio italiano, che protegge in modo rigoroso i diritti degli eredi. Quando qualcuno decide di donare un immobile, tipicamente a un figlio o a un nipote, questo gesto di generosità può nascondere insidie per il futuro. Se quella donazione dovesse risultare lesiva della quota di legittima spettante agli altri eredi, questi ultimi hanno il potere di impugnarla attraverso un’azione legale specifica.

Il vero problema non è tanto l’esistenza di questo strumento di tutela, quanto la sua durata praticamente indefinita. Secondo le norme attuali, il termine per esercitare l’azione inizia a decorrere solo dalla morte del donante e si estende per dieci anni. Tradotto in termini pratici: se una persona dona una casa a trent’anni e vive fino a novanta, per settant’anni quell’immobile rimane potenzialmente aggredibile. Chi lo acquista dal donatario si assume un rischio che può materializzarsi anche molto tempo dopo, con conseguenze che vanno dall’avvio di contenziosi costosi fino alla perdita dell’immobile stesso.

La riforma vuole introdurre certezze

La soluzione proposta dal legislatore potrebbe cambiare le regole. Invece di legare tutto alla morte del donante, evento imprevedibile per definizione, la nuova normativa approvata dal Senato fissa un termine certo: venti anni dalla trascrizione della donazione nei pubblici registri. Una volta decorso questo periodo, l’immobile diventa intoccabile, al riparo da qualsiasi rivendicazione successoria.

Proviamo a visualizzare la differenza con un caso concreto. Immaginate che nel 2004 un padre abbia donato al figlio una villetta, registrando regolarmente l’atto. Con le regole attuali, se il padre fosse ancora vivo nel 2025, tecnicamente l’immobile resterebbe “a rischio” per altri dieci anni dopo il suo eventuale decesso, che potrebbe avvenire tra cinque, dieci o vent’anni. Con la nuova normativa, invece, già dal 2024 quella villetta sarebbe completamente libera da vincoli, vendibile senza alcuna preoccupazione indipendentemente dalle vicende familiari future.

Quali sono i benefici per compratori e proprietari

L’approvazione definitiva di questa riforma produrrebbe effetti a cascata sull’intero ecosistema immobiliare. I proprietari di immobili ricevuti in donazione molti anni fa potrebbero finalmente metterli sul mercato con concrete possibilità di vendita, mentre chi cerca casa si troverebbe di fronte a un’offerta ampliata di immobili “sicuri” dal punto di vista giuridico.

Ma c’è un altro aspetto cruciale: il finanziamento bancario. Oggi gli istituti di credito tendono a rifiutare sistematicamente le richieste di mutuo per immobili donati, proprio perché non possono accettare come garanzia un bene giuridicamente instabile. Con la nuova disciplina, una volta superato il termine ventennale, anche questo ostacolo verrebbe meno, rendendo accessibile il credito a una platea molto più ampia di acquirenti.

Non dimentichiamo poi l’aspetto della pianificazione familiare. Molte famiglie utilizzano le donazioni per organizzare il passaggio generazionale del patrimonio, ma spesso con la preoccupazione di creare problemi futuri. La certezza di un termine definito permetterebbe di pianificare con maggiore serenità, sapendo che dopo vent’anni l’operazione sarà definitivamente consolidata.

Va però precisato con chiarezza che siamo ancora in una fase transitoria. La proposta ha completato l’esame al Senato ma deve ancora passare alla Camera dei Deputati. Solo dopo l’approvazione definitiva e la pubblicazione ufficiale diventerà legge a tutti gli effetti. Nel frattempo, ogni acquisto di immobile donato richiede ancora la massima attenzione e valutazioni caso per caso.

Lasciatevi guidare da chi conosce il territorio

In Royal RE abbiamo fatto della competenza normativa uno dei nostri punti di forza. Sappiamo che dietro ogni immobile c’è una storia, e che conoscere quella storia nei dettagli fa la differenza tra un acquisto sereno e anni di preoccupazioni. Verifichiamo personalmente ogni documento, ricostruiamo la cronologia delle proprietà, calcoliamo con precisione i termini di decorrenza e vi illustriamo ogni possibile scenario.

Se avete individuato un immobile che vi interessa, o semplicemente volete capire meglio come questa riforma potrebbe influenzare le vostre scelte, contattateci senza impegno. Mettiamo la nostra professionalità al vostro servizio per trasformare complessità normative in decisioni chiare e consapevoli. Perché comprare casa deve essere un momento di gioia, non di ansia!