Vendita di casa ricevuta in donazione, le novità del 2024

Nel corso del 2023 la Legge di Bilancio aveva cercato di cambiare il discusso quadro normativo sulla compravendita di una casa donata. Non riuscendoci, gli spunti innovativi erano stati sostanzialmente rinviati al Ddl Semplificazioni che, recentemente, ha finalmente revisionato le norme che dovrebbero rendere un po’ più semplice vendere una casa ricevuta in donazione.

Ma che cosa cambia?

In sintesi, viene ora stabilito che le azioni di riduzione dei legittimari non possano impattare sui diritti che il terzo acquirente ha maturato sull’immobile compravenduto. Ovvero, sulla base delle novità contenute nel Ddl Semplificazioni, sarà quasi sempre solo il donatario a dover compensare i legittimari che ritengono di aver subito un pregiudizio alla propria quota di eredità, lasciando indenne da qualsiasi pregiudizio l’acquirente dell’immobile.

Cosa cambia con il Ddl Semplificazioni

La principale novità introdotta con il Ddl Semplificazioni è stata appostata al testo dell’art. 563 cod. civ., che prima della riforma prevedeva che “se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell’ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari medesimi, la restituzione degli immobili”.

Radicale il cambiamento apportato con il recente intervento del legislatore, con la norma che cambia prevedendo che “la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l’obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata”.

In sintesi, non c’è più alcun riferimento ai 20 anni necessari per l’azione di riduzione da parte del legittimario nei confronti del terzo. Di contro, l’ipotesi è riconducibile solamente a quelle ipotesi in cui l’avente causa del donatario lo sia a titolo gratuito, e che il donatario si sia rivelato in tutto o in parte insolvente.

Entro quanto trascrivere la domanda di riduzione

Altra innovazione rispetto al testo previgente riguarda i termini di trascrizione della domanda di riduzione delle disposizioni testamentarie per lesione di legittima.

Ricordiamo in breve che prima della riforma la trascrizione doveva avvenire entro 10 anni dall’apertura della successione, mentre i nuovi termini inclusi nel Ddl Semplificazioni hanno accorciato lo stesso termine da 10 a 3 anni.

Quando entrano in vigore le nuove norme

Le nuove disposizioni contenute nel Ddl Semplificazioni sono già entrate in vigore e si applicano a tutte le successioni aperte dopo questo termine. Di contro, se la successione è stata aperta prima, continueranno ad applicarsi le disposizioni del testo previgente.

Pertanto, su tali successioni potrà essere proposta azione di restituzione degli immobili anche verso gli aventi causa dei donatari, nel caso in cui sia già stata notificata e trascritta domanda di riduzione, e nell’ipotesi in cui quest’ultima sia notificata e trascritta entro sei mesi dalla data di entrata in vigore del Ddl o ancora se i legittimari, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore del Ddl, notifichino e trascrivano nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.