Successione Immobiliare: guida agli adempimenti fiscali

Il trasferimento di un immobile attraverso l’eredità comporta una serie di adempimenti burocratici e fiscali che richiedono particolare attenzione per garantire la piena regolarità del passaggio di proprietà.

Proviamo a riepilogare di seguito i principali.

La dichiarazione di successione

L’iter ha inizio con la presentazione della dichiarazione di successione, documento essenziale che formalizza il trasferimento patrimoniale e determina il quadro impositivo. La normativa prevede un termine di dodici mesi dalla data del decesso per l’espletamento di questa procedura ed è fondamentale sottolineare come questo adempimento non rappresenti una mera formalità, bensì un requisito imprescindibile per qualsiasi futura alienazione dell’immobile.

Il regime impositivo della successione

La tassazione successoria presenta un’articolazione differenziata in base al grado di parentela.

Per i parenti in linea retta e il coniuge, l’aliquota si attesta al 4%, applicabile esclusivamente sulla quota eccedente la franchigia di un milione di euro. Il rapporto tra fratelli e sorelle prevede un’imposizione del 6% oltre la soglia di esenzione di centomila euro. La medesima aliquota del 6%, ma senza alcuna franchigia, si applica a nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri. Per tutti gli altri soggetti, inclusi i conviventi, l’imposizione raggiunge l’8% sull’intero valore, senza previsione di esenzioni.

Le imposte complementari

Il quadro fiscale si completa con ulteriori imposizioni da assolvere preliminarmente alla dichiarazione di successione. L’imposta ipotecaria, pari al 2% del valore catastale, si affianca all’imposta catastale dell’1%.

È rilevante evidenziare come entrambi questi oneri possano beneficiare di una significativa riduzione, attestandosi a 200 euro ciascuno, qualora almeno uno degli eredi possa usufruire delle agevolazioni “prima casa”.

Il processo successorio prevede inoltre il versamento di tributi minori ma obbligatori: l’imposta di bollo di 64 euro e la tassa ipotecaria di 35 euro per ciascuna nota di trascrizione, oltre ai tributi speciali previsti dalla normativa vigente.

La voltura catastale

Un passaggio cruciale è poi rappresentato dalla voltura catastale, da presentarsi entro trenta giorni dalla dichiarazione di successione. La procedura comporta il versamento del tributo speciale catastale di 55 euro e dell’imposta di bollo, calcolata in base all’estensione documentale nella misura di 16 euro ogni cento pagine.

Gli aspetti fiscali della vendita

Le implicazioni fiscali di un’eventuale alienazione dell’immobile ereditato variano significativamente in base alla tempistica. Una vendita perfezionata entro il quinquennio dall’acquisizione non è soggetta a tassazione sulla plusvalenza. Diversamente, le alienazioni successive al quinto anno comportano un’imposizione del 26% sulla plusvalenza determinata dal prezzo di vendita, sebbene sia possibile optare per il metodo del prezzo-valore, che spesso garantisce un trattamento fiscale più favorevole attraverso il calcolo della base imponibile sulla rivalutazione della rendita catastale.

Nel periodo intercorrente tra l’acquisizione e l’eventuale alienazione, l’immobile rimane comunque sempre soggetto alle ordinarie imposizioni previste per le seconde case, con particolare riferimento all’IMU e alle utenze, il cui onere grava sulla compagine ereditaria.