Plusvalenza nella rivendita di un immobile: cos’è e come funziona

La plusvalenza nella rivendita di un immobile è un argomento di particolare importanza nel panorama fiscale italiano, considerate le implicazioni significative che riveste sia per i proprietari di immobili che per gli investitori nel settore immobiliare.

Ma che cos’è? E cosa prevede la legge italiana?

Cos’è la plusvalenza nella rivendita immobiliare

La plusvalenza nella rivendita immobiliare è un concetto che si riferisce al caso in cui un bene immobile venga venduto ad un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto, generando così un guadagno per il venditore. Tuttavia, la gestione fiscale di tale guadagno è soggetta a una serie di norme e regolamenti che è fondamentale comprendere per evitare spiacevoli sorprese al momento della dichiarazione dei redditi.

In particolare, la plusvalenza immobiliare si calcola sottraendo dal prezzo di vendita il costo di acquisto dell’immobile, comprensivo delle spese notarili e degli oneri accessori. È importante notare che non tutte le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili sono soggette a tassazione: la legge italiana prevede infatti diverse eccezioni e casi particolari che possono esentare il venditore dall’obbligo di pagare le imposte su questo guadagno.

Le esenzioni per l’applicazione della tassazione sulla plusvalenza

Una delle principali esenzioni – sicuramente la più comune – riguarda la vendita della prima casa. Se l’immobile venduto è stato utilizzato come abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita, la plusvalenza non è soggetta a tassazione. La disposizione mira evidentemente a tutelare i cittadini che vendono la propria abitazione principale, riconoscendo che tale operazione non è finalizzata a scopi speculativi ma risponde a esigenze personali o familiari.

Un altro caso di esenzione è verificabile nel momento in cui l’immobile è stato ereditato o ricevuto in donazione: in queste particolari circostanze la plusvalenza non viene tassata, indipendentemente dal tempo trascorso tra l’acquisizione e la vendita del bene. La ratio della norma è ben intuibile: riconosce infatti la natura non speculativa di tali transazioni, che spesso sono legate a dinamiche familiari o a situazioni particolari.

Come vengono tassati gli immobili non esenti

Di contro, per tutti gli immobili che non rientrano nelle categorie esenti, la tassazione della plusvalenza dipende dal periodo di possesso del bene.

In particolare, se l’immobile viene venduto entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, la plusvalenza viene considerata come reddito diverso e viene tassata separatamente con un’aliquota del 26%. Se invece la vendita avviene dopo cinque anni dall’acquisto, la plusvalenza non è soggetta a tassazione, a meno che non si tratti di terreni edificabili. Chiaro, dunque, l’intento del legislatore di scoraggiare le operazioni speculative di compravendita immobiliare.

Come si calcola la plusvalenza

Ricordiamo infine che ai fini del calcolo della plusvalenza il venditore può detrarre dal prezzo di vendita non solo il costo di acquisto originario, ma anche le spese incrementative sostenute durante il periodo di possesso dell’immobile, che possono includere ad esempio i costi per ristrutturazioni, ampliamenti o migliorie che hanno effettivamente aumentato il valore dell’immobile.

La corretta documentazione di tali spese è fondamentale per poterne beneficiare in sede di calcolo della plusvalenza.

Come pagare l’imposta dovuta

Per i contribuenti che si trovano a dover dichiarare una plusvalenza immobiliare, esistono diverse opzioni per il pagamento dell’imposta dovuta.

La scelta più comune e a cui si fa ricorso più frequentemente è quella di includere la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi dell’anno in cui è avvenuta la vendita, pagando l’imposta corrispondente insieme alle altre imposte sui redditi. In alternativa, è possibile optare per il regime della tassazione separata, che può risultare vantaggioso in determinate situazioni, specialmente quando la plusvalenza è particolarmente elevata e potrebbe comportare un significativo aumento dell’aliquota IRPEF complessiva.