Il Decreto Salva Casa 2024, pubblicato in Gazzetta Ufficiale lo scorso 27 luglio, ha introdotto una serie di significative modifiche nel panorama normativo edilizio italiano. Cerchiamo di esaminare sinteticamente le principali innovazioni introdotte, offrendo un’analisi critica delle loro potenziali implicazioni per i proprietari di immobili.
L’allargamento del regime di edilizia libera
Una delle novità più rilevanti riguarda l’ampliamento delle opere realizzabili in regime di edilizia libera. In particolare:
- viene introdotta la possibilità di installare vetrate panoramiche amovibili e completamente trasparenti (VePA) senza necessità di autorizzazioni specifiche;
- le tende solari e le pergotende sono ora incluse tra gli elementi installabili liberamente.
È tuttavia fondamentale sottolineare che queste modifiche sono soggette a condizioni specifiche: in particolare, gli accessori non devono creare una copertura permanente di spazi aperti, poiché ciò comporterebbe la creazione di nuova volumetria e potenzialmente un cambio di destinazione d’uso dell’immobile, con una precisazione che mira a bilanciare la semplificazione procedurale con la necessità di preservare l’integrità urbanistica.
La ridefinizione dello stato legittimo
Il decreto introduce altresì una significativa semplificazione nella dimostrazione dello stato legittimo degli immobili:
- non è più necessario dimostrare la coerenza tra lo stato attuale dell’immobile e quanto previsto sia dal titolo abilitativo originario che dall’ultimo intervento edilizio;
- i tecnici abilitati possono ora fare riferimento esclusivamente al titolo abilitativo dell’ultimo intervento edilizio realizzato.
Come intuibile, la modifica mira a snellire le procedure di verifica, riducendo potenzialmente i tempi e i costi associati alle pratiche edilizie. Tuttavia, è importante notare che questa semplificazione potrebbe anche comportare qualche ostacolo, da verificare nel concreto dell’applicazione della normativa, nella tracciabilità storica delle modifiche apportate agli immobili.
La revisione delle tolleranze costruttive
Il decreto introduce anche una maggiore flessibilità nelle tolleranze costruttive, stabilendo che variazioni contenute entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo, relative a parametri quali altezza, distanza, cubatura e superficie coperta, non costituiscono violazioni edilizie.
La disposizione offre dunque una maggiore tutela ai proprietari in caso di lievi discrepanze, riducendo il rischio di contenziosi. Sarà anche in questo caso cruciale monitorare l’applicazione pratica di questa norma per evitare potenziali abusi.
La semplificazione dell’accertamento di conformità
Una delle innovazioni più significative riguarda la procedura di sanatoria. Viene infatti introdotta una distinzione tra casi gravi, che seguono l’accertamento di conformità tradizionale, e casi meno gravi, per i quali si applica una doppia conformità semplificata. Per interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, si applica un regime più flessibile.
L’innovazione ha come obiettivo quello di facilitare la regolarizzazione di piccole difformità, mantenendo al contempo un controllo rigoroso su violazioni più sostanziali.
La flessibilità nel cambiamento di destinazione d’uso
Tra le innovazioni vi è poi la possibilità di cambiamento di destinazione d’uso in modo più semplice. Viene infatti consentito il mutamento di destinazione d’uso, con o senza opere, tra diverse categorie funzionali in diverse zone, con alcune eccezioni per gli immobili rurali, fermo restando il rispetto della normativa di settore.
La maggiore flessibilità prevista potrebbe stimolare la riqualificazione urbana e l’adattamento degli spazi alle mutevoli esigenze socio-economiche.
Le nuove opportunità per il recupero dei sottotetti
Infine, il decreto introduce importanti novità per il recupero dei sottotetti. Viene ora consentito il recupero dei sottotetti secondo le procedure previste dalle leggi regionali, anche in deroga alle distanze minime tra edifici e dai confini. Sono poi poste condizioni specifiche, tra cui il rispetto dei limiti di distanza vigenti al momento della realizzazione dell’edificio e il mantenimento della forma e superficie originaria del sottotetto.
La disposizione potrebbe incentivare il recupero di spazi inutilizzati, contribuendo a densificare le aree urbane senza consumo di nuovo suolo.
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