Come proteggersi dai rischi in caso di vendita di un immobile donato

La vendita di un immobile di provenienza donativa può esporre le parti al rischio di dover restituire l’immobile ai legittimari del donante, se questi sono vittoriosi nell’azione di riduzione e restituzione.

Dunque, se si desidera garantire certezza alla propria transazione di vendita dell’immobile, è necessario agire preventivamente al fine di evitare di subire le ripercussioni dei legittimari. Ma come fare?

La fideiussione bancaria

Una prima strada è quella di ottenere una fideiussione rilasciata da un istituto di credito(o un’impresa assicuratrice) con validità fino alla scadenza del ventennio dalla stipula della donazione, ovvero entro il termine entro cui si prescrive l’azione degli eredi legittimari.

È fondamentale – come sancisce orientamento prevalente giurisprudenziale – che la fideiussione provenga da un terzo, come una banca. Non è dunque utile una fideiussione prestata dal donatario, dal donante o dagli altri legittimari.

La polizza assicurativa

Una seconda strada perseguibile è quella di ricorrere all’ottenimento di una polizza assicurativa. Questa può tutelare le parti dal rischio di subire gli effetti negativi derivanti dall’azione di riduzione e restituzione intentata dai legittimari.

Il rimedio è generalmente gradito alle banche che intervengono nell’operazione erogando un mutuo in favore dell’acquirente dell’immobile donato.

La rinuncia all’azione di restituzione

Come in parte anticipato, il legittimario leso dalla donazione, dopo la morte del donante, ha dieci anni di tempo dall’apertura della successione per agire in riduzione contro il donatario. In questo modo potrà ottenere una sentenza che dichiari l’inefficacia nei suoi confronti della donazione lesiva.

Ottenere una rinuncia all’azione di restituzione da parte del legittimario–per quanto non sempre strada percorribile–consentirà di mettersi al riparo dalle iniziative che lo stesso erede potrebbe intraprendere nei confronti del bene donato, ferma restando la possibilità da parte dell’erede di avanzare delle azioni su altri beni donati.

Nell’ipotesi in cui l’azione abbia esito vittorioso, la legge riconosce al legittimario anche l’azione di restituzione. Ciò consente all’erede di poter recuperare i beni donati presso terzi.

La risoluzione della donazione

Un altro percorso ben ipotizzabile (e che, anzi, nel nostro Paese sembra trovare terreno fertile) è quello della risoluzione della donazione per mutuo consenso.

Attraverso tale contratto da stipulare tra donante e donatario prima della vendita, si risolve il contratto di donazione a suo tempo intercorso, ripristinando così in via retroattiva la situazione precedente alla donazione.

Il donante ritorna così ad essere il proprietario del bene, poiché viene eliminato tra le parti il negozio di donazione precedentemente concluso.