Cambio di destinazione d’uso: come farla e quanto costa

La destinazione d’uso può essere definita come l’insieme delle funzioni che contraddistinguono uno specifico immobile: pertanto, a seconda di ciò che si intende fare all’interno dell’immobile, occorrerà inquadrarlo correttamente sotto il profilo urbanistico e catastale.

Ora, partendo da questa base di sintesi, può ben capitare che il proprietario dell’immobile possa avere convenienza a cambiare la destinazione d’uso poiché – ad esempio – intende utilizzare il bene come appartamento invece che come negozio, o come immobile industriale invece di un deposito. Cosa succede in questi casi?

Cambio di destinazione d’uso rilevante e non rilevante

Nelle ipotesi di cui sopra (e non solo), occorrerà dunque procedere con un cambio di destinazione d’uso. Ma come si fa?

Per comprendere quale sia l’iter che conduce alla formalizzazione del cambio di destinazione d’uso è bene sottolineare come vi sia un’importante differenza tra il cambio di destinazione d’uso rilevante e il cambio di destinazione d’uso non rilevante.

Nel primo caso ci troviamo infatti dinanzi a una modifica che comporta il passaggio di categoria, come avviene nel caso di un ristorante che diventa un bar. Nel secondo caso abbiamo invece una trasformazione che comporta il passaggio di categoria, come un negozio che diventa un immobile industriale, o un ufficio che diventa un appartamento. 

Come variare la destinazione d’uso dell’immobile

Le modalità di effettuazione della variazione della destinazione d’uso dell’immobile dipendono principalmente dal livello di rilevanza o meno del cambio.

Nel caso in cui il cambio di destinazione d’uso non sia rilevante e, dunque, si rimanga all’interno della stessa categoria, sarà sufficiente presentare una SCIA per cambio di destinazione d’uso al Comune di riferimento.

Se invece si vuole passare da una categoria all’altra e, pertanto, si vuole realizzare un cambio di destinazione d’uso rilevante, allora servirà il permesso di costruire, con un trattamento amministrativo che sarà simile a quello contemplato nei casi di ristrutturazione edilizia.

Considerata la varietà di fattispecie, è sempre consigliabile contattare preventivamente l’ufficio tecnico del Comune per verificare la presenza delle clausole di trasferibilità della destinazione d’uso nei regolamenti in vigore.

Il cambio di destinazione d’uso è sempre realizzabile?

Il cambio di destinazione d’uso è quasi sempre realizzabile, a patto che le caratteristiche dell’edificio si adattino alla nuova funzione prevista, e che i regolamenti e gli strumenti urbanistici comunali permettano il cambio. È anche necessario che non ci siano delle clausole opposte nei regolamenti condominiali, qualora il cambio di destinazione d’uso riguardi un immobile che è inserito all’interno di un condominio.

Quanto costa il cambio di destinazione d’uso

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile ha dei costi che dipendono da:

• compenso dei tecnici che si occupano del progetto,
• lavori edili necessari per la modifica dell’immobile,
• spese di segreteria e oneri di urbanizzazione.

A ciò si aggiunta anche ciò che accade con l’aggiornamento catastale, considerato che se cambia la categoria dell’immobile probabilmente cambierà anche la rendita catastale.