Vendita di una casa: cosa succede se non ha l’agibilità

L’art 24 del Testo Unico sull’Edilizia afferma che l’agibilità di un immobile si valuta in relazione alla presenza di condizioni di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti che in essi sono installati, sulla base delle disposizioni del quadro normativo vigente, così come in rapporto alla conformità delle opere eseguite al progetto presentato.

Ne deriva dunque che gli immobili che dispongono del certificato di agibilità sono in grado di garantire la presenza di condizioni minime di sicurezza e salubrità, tutelando salute e incolumità.

Ma che cosa avviene nel caso in cui non vi sia un certificato di agibilità sull’immobile da vendere? L’appartamento può comunque essere negoziato?

Chi deve richiedere l’agibilità

L’agibilità è oggi dichiarata mediante una segnalazione certificata che deve essere richiesta entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori. La domanda di agibilità è a carico del titolare del titolo abilitativo in forza del quale sono state realizzate le opere o, in sua assenza, dai suoi eredi o aventi causa.

La richiesta deve essere presentata allo Sportello unico per l’edilizia e deve essere corredata dalla documentazione di cui al comma 5 dell’art. 24 TUE, e in particolare dall’attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato che sotto la propria responsabilità possa certificare la sussistenza di tutte le condizioni previste dalla legge.

Ricordiamo in tal merito che la segnalazione certificata è necessaria non solamente nei casi di nuove costruzioni o ricostruzioni di spazi esistenti, quanto anche – più in generale – in occasione di tutti quegli interventi sugli edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli immobili e degli impianti che in essi sono installati.

Chi, pur avendone la responsabilità, non provvede a presentare la segnalazione, va incontro a una sanzione amministrativa pecuniaria tra 77 e 464 euro.

Si può vendere l’immobile privo di agibilità?

Giungiamo dunque al focus del nostro odierno articolo chiarendo che l’immobile privo di agibilità è giuridicamente commerciabile, considerato che non vi sono delle disposizioni di legge che ne proibiscono la compravendita, né le norme stabiliscono che cosa possa accadere in caso di trasferimento dell’immobile privo di agibilità.

Tuttavia, le cose non sono così semplici. Se infatti non ci sono leggi che vietano la commerciabilità dell’immobile, è anche vero che l’opinione prevalente della giurisprudenza è quella di considerare l’agibilità come un requisito essenziale del fabbricato oggetto di compravendita, in relazione alla possibilità di adibire l’immobile all’uso che è contrattualmente previsto.

Per l’opinione prevalente dei giudici, infatti, la vendita di un fabbricato che è privo dei requisiti di agibilità è una vendita aliud pro alio e, dunque, una vendita di qualcosa che è differente da quanto precedentemente convenuto tra le parti. Una simile situazione espone all’ipotesi di inadempimento del venditore, a fronte del quale l’acquirente ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.